衡阳讨账公司成功调解涉900余户业主的物业服务合同纠纷，保障了物业公司及时回笼资金

某小区系贵阳综合保税区开发建设拆迁户集中安置小区之一，住户均为当地被拆迁农户，由过去的散居院落过渡到如今的集中安置小区后，部分住户对物业服务的价值认知尚不足，缴纳物业费的主动性普遍较低。

首次入驻的物业公司在经营一段时间未收到物业费后提出退场，当时该小区尚未成立业主委员会，物业公司退场后小区将面临无人管理的混乱局面，不利于维护小区业主的合法权益，故在当地人民政府的指导和帮助下，该小区安置涉及的两个村的村委会通过招投标选聘了贵州某物业公司入驻该小区，并签订物业服务合同，自2022年3月1日起为该小区提供物业服务。后因该小区900余户业主均未缴纳物业费，且小区已成立业主委员会，2023年2月16日，小区业委会与该物业公司协商确定，物业公司提供物业服务至2023年2月28日，之后则由业主自治。

物业公司退出后多次催缴仍未收到物业费，遂陆续向法院提交了起诉400余户业主的诉讼材料，拟通过诉讼方式批量追收物业费。为减少当事人诉累并提高矛盾纠纷化解效率，在法院的建议下，物业公司选择对部分业主提起诉讼拟进行示范裁判。法院受理案件后及时组织公开开庭审理，但业主答辩认为并未与物业公司签订过合同，双方不存在物业服务合同关系，故不应当缴纳物业费，且部分业主存在强烈的抵触心理。如何解开“法结”，又有效化解业主的“心结”，成为摆在承办法官面前的一道难题。

从“有解”到“优解”：联动破局促纠纷“一揽子”化解

考虑到案件实际情况，简单“一判了之”不仅无法打开业主的心结，还可能激化矛盾，无法实质化解纠纷，故承办法官积极向当地党委汇报，取得当地党委政府的支持后，于2025年12月4日、2026年3月19日先后两次联合综治中心、平安法治办、村委会等部门，深入案涉小区所在的村委会开展现场调解，并充分利用业主委员会代表广大业主维护权益的优势，邀请业委会主任一起协商调解。

调解过程中，承办法官通过浅显易懂的语言向业主讲解了民法典的相关规定，并就“为何村民委员会代表业主签订的物业服务合同对广大业主具有约束力”的疑问进行了详细解答，释明了房屋安置与物业服务并非同一法律关系的基本法理，旨在解开业主们的“法结”，为本次调解取得成功奠定了基础。

经多方的共同努力，业主与物业公司最终达成一致意见。部分业主当场付清了欠缴的物业费，物业公司也当场向法院提交了撤回起诉的申请。村委会相关领导、业委会主任也将配合物业公司积极宣传，广泛动员广大业主于今年5月1日前按协商达成的优惠方案主动缴费。此次“一揽子”化解涉900余户业主的物业服务合同纠纷，既以高效司法保障了物业公司及时回笼资金，也以务实举措为广大业主争取到了实实在在的优惠，真正实现了矛盾纠纷就地化解、实质化解。